[국세청] 주택 임대소득 분리과세 or 종합과세 선택이 미치는 영향분석

1. 주택임대소득 과세

 

  가. 주택임대소득 분리과세 vs. 종합과세

 

     ■ 주택임대소득에 대한 과세는 2천만 원을 기준으로 분리과세와 종합과세 여부가 결정됩니다.

 

 

[※ 주택임대수입금액에 따른 분리과세, 종합과세 기준]

 

주택임대수입금액	2,000만원 이하	2,000만원 초과
소득세 신고방법	분리과세 or 종합과세 선택 가능	종합과세

※ 월세, 보증금에 간주임대료, 관리비등이 포함되어 임대수입금액이 결정되고 이 금액 기준에 따라 신고방법이 달라짐.

 

 

[※ 보증금 간주임대료 계산식]

 

(보증금 - 3억 원)의 적수 × 60% × (1/365) × 정기예금 이자율(`23.5월 신고 기준 1.2%)

 

 

 나. 주택임대소득 분리과세ㆍ종합과세 적용 기준

 

구분	분리과세	종합과세
임대수입금액	○ 2,000만원 이하 ☞ 월세, 간주임대료, 관리비 합	○ 2,000만원 초과
필요경비	○ 임대주택 등록시: 60% ○ 임대주택 미등록시: 50%	○ 실제 필요경비 or 추계필요경비
공제금액 / 소득공제	○ 임대주택 등록시: 400만원 ○ 임대주택 미등록시: 200만원	○ 부양가족에 따라 차등적용
세율	○ 14%	○ 6% ~ 45%

※ 세율: 지방세 별도

※ 종합과세 추계 필요경비는 단순경비율: 42.6%, 직전 수입금액 2,400만 원 이하 / 기준경비율 : 17.2%, 직전 수입금액 2,400만 원 초과 인정

※ 임대사업자 등록 적용요건: 세무서 & 지방자치단체 등록 두 가지 등록 조건 충족 시

 

 

 다. 주택임대소득 분리과세 소득세 계산(사례)

 

구분	임대주택 미등록	임대주택 등록
		단기 임대	장기 임대
임대수입 (①)	2,000만원	2,000만원	2,000만원
필요경비 (②)	1,000만원	1,200만원	1,200만원
공제금액 (③)	200만원	400만원	400만원
소득금액 (④ = ① - ② - ③)	800만원	400만원	400만원
적용 세율 (⑤)	14%	14%	14%
산출세액 (⑥ = ④ × ⑤)	112만원	56만원	56만원

 

 

 라. 주택임대소득 종합과세 소득세 산정

 

● 실제 필요경비 자료 있을 경우
주택임대수입금액 (①)	▷ 임대료 + 간주임대료 + 관리비
필요경비 항목 (②)	▷ 재산세, 종부세, 중개수수료, 수선비, 이자비용
주택임대 소득금액 (③ = ① - ②)
▲ ▼
● 추계 필요경비로 할 경우
주택임대수입금액 (①)	▷ 임대료 + 간주임대료 + 관리비
필요경비 항목 (②)	▷ 주택임대수입금액 × 추계경비율(단순경비율, 기준경비율)
주택임대 소득금액 (③ = ① - ②)

 

 

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2. 주택임대소득만 있을 경우 분리과세 종합과세 비교

 

  가. 분리과세 종합과세 세금 비교

 

신고방법	분리과세	종합과세
주택임대수입금액 (①)	2,000만원	2,000만원
필요경비 (②)	1,000만원 (50% 적용) ☞ 임대주택 미등록 전제	852만원 (42.6% 적용) ☞ 직전년 임대소득 2,400만원 이하 전제
공제금액 (③)	200만원	-
소득금액 (④ = ①-②-③)	800만원	1,148만원
소득공제 (⑤)	-	150만원
과세표준 (⑥ = ④ - ⑤)	800만원	998만원
적용세율 (⑦)	14%	6%
산출세액 (⑧ = ⑥ × ⑦)	112만원	59.8만원

※ 임대수입 2천만 원 이하일 때 분리과세 또는 종합과세 선택 가능

 

 

▼

 

 

[※ 참고: 종합소득세율표, 23년 개정 기]

 

세율	과세표준금액 (필요경비, 소득공제 제외 금액)	누진공제액
6%	1,400만원 이하
15%	1,400만원 ~ 5,000만원	126만원
24%	5,000만원 ~ 8,800만원	576만원
;	;	;
45%	10억원 초과	6,594만원

 

 

  나. 주택임대수입금액 종합과세 신고 시 유의할 

 

     ■ 만일 전업주부인 아내가 임대사업자로 등록 시 근로상태인 남편의 연말정산 시 인적공제에서 제외되는 점 유의

 

     ■ 임대사업자 아내 신용카드 사용금액 남편 연말정산에서 제외됨 유의

 

     ■ 지역가입자 건강보험료 산정 시 종합과세가 더 불리함. 위 사례에서 보다시피 종합과세 소득금액이 더 높기 때문임

 

소득금액 (④ = ①-②-③)

800만원

1,148만원

 

     ■ 따라서 임대수입 2천만 원 이하가 종합과세가 세금측면에서 유리할지라도 각자의 처한 상황에 따라서 합리적으로 판단하셔야 할 듯합니다.

 

 

많은 도움이 되었기를 바랍니다.

 

감사합니다.