[국세청] 주택임대소득 소득세 신고 절세 방법

1. 주택임대소득 신고

 

  가. 주택임대소득 소득신고 시행

 

     ■ 2년 전 전월세신고제가 시행되었고 많은 분들이 주택임대사업자로 등록하고 있는 현재입니다.

 

     ■ `23.5월부터 주택임대소득도 유예기간을 지나고 소득신고를 해야 하는 시기가 도래되었습니다.

 

 

2. 주택임대소득 종합소득세 절세방법

 

  가. 필요경비 확보 및 입증

 

     ■ `필요경비 항목: 재산세, 종합부동산세, 수리비, 중개수수료, 이자비용, 감가상각비

   

     ☞ 감가상각비는 필요경비 산입여부는 상황에 따라 선택 가능

 

 

[주택임대소득 필요경비 - 감가상각비 반영 유ㆍ불리 비교]

 

● 필요경비 감가상각비 포함 시: 종소세 신고 시 유리 → 미래 주택 매각 시 양도소득세 절세 유리 → 종소세 신고 시 절세 유리

 

● 결국, 필요경비에 감가상각비 산입여부는 향후 주택매각 시 양도소득세와 비교하여 판단을 내리시는 게 합리적이라 여겨집니다.

 

※ 주택 감가상각비는 건물자산가액을 낮추는 효과

 

 

  나. 주택임대소득 기장세액 공제 혜택 활용

   - 주택임대소득 간편 장부 작성 vs. 복식부기 작성 대상 -

 

     ■ 장부작성 기준 금액: 주택임대소득 7,500만 원을 기준으로 간편 장부 작성 대상자와 복식부기 작성 대상자 구분

 

★ 말 그대로 간편 장부는 임대수입, 필요경비, 산출세액 등을 간편하게 작성하며, 복식부기 대상자는 매출, 비용에 대하여 회계의 차변, 대변을 활용하여 작성하는 것을 의미합니다.

 

 

     ■ 간편 장부 작성 대상자 → 복식부기 작성 세금신고 시: 기장세액공제 혜택 부여

     ☞ 납부대상 세액 20% 감면 (최대 100만 원 한도)

 

 

  다. 주택임대소득 타 소득과 합산 신고 유ㆍ불리 판단

 

     ■ 주택임대소득 외에 타 소득(예: 근로소득, 사업소득 등)이  있다면 합산하여 신고 가능하며,

 

     ■ 주택임대소득에서 결손 발생 시 타 소득과 합산 시 차감(상계) 가능

 

주택임대소득 결손 발생	▷ 타소득 없는 경우	● 결손금 입증 → 이월 → 15년간 분할 공제 가능
	▷ 타소득 있는 경우	● 타소득과 합산 → 상계처리 → 종합소득세 신고

※ 근로소득자가 주택임대소득 결손 발생 시 근로소득 납부한 근로소득세 환급 가능 

 

 

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  라. 고액근로소득 연봉자 & 주택임대소득 합산 신고 시 주의사항

 

     - 근로소득 과세율: 24%, 35% 적용구간 사례

     - 주택임대소득 2천만 원 이하 vs. 초과 사례 비교

     ※ 주택임대소득 2천만 원 이하일 경우 분리과세 or 종합과세 선택가능, 2천만 원 초과자는 무조건 종합과세 신고대상임

 

신고방법	분리과세	종합과세
		근로소득 24%	근로소득 35%
월 임대료 (①)	160만원	170만원	170만원
주택임대수입금액 (②=①×12)	1,920만원	2,040만원	2,040만원
필요경비 (③)	960만원	869만원	869만원
공제금액 (④)	-	-	-
소득금액 (⑤=②-③-④)	960만원	1,171만원	1,171만원
소득공제 (⑥)	-	-	-
과세표준 (⑦=⑤-⑥)	960만원	1,171만원	1,171만원
적용세율 (⑧)	14%	24%	35%
산출세액 (⑨=⑦×⑧)	134.4만원	281.0만원	409.8만원

※ 필요경비율: 분리과세 50%(임대사업 미등록자 기준), 종합과세는 단순경비율 42.6% 적용

 

 

[※근로소득 세율표, 2023년 기준]

 

 

과세 표준	적용 세율
1,400만원 이하	6%
1,400만원 ~ 5,000만원 이하	15%
5,000만원 ~ 8,800만원 이하	24%
8,800만원 ~ 1.5억원 이하	35%
1.5억원 ~ 3억원 이하	38%
3억원 ~ 5억원 이하	40%
5억원 ~ 10억원 이하	42%
10억원 초과	45%

 

★ 결론적으로 임대소득을 10만 원, 20만 원 더 받으려고 종합소득세를 내야 할 세금에서 수배를 더 낸다는 것은 경제적으로 합리적인 선택이 아닐 것으로 여겨집니다. 상황마다 다 다름이 있습니다. 그 다름 속에서 손해를 보지 않는 선택들을 하셨으면 합니다.

 

 

세상은 아느만큼 시야가 넓어집니다.

 

 

많은 도움이 되었기를 바랍니다.

 

감사합니다.