[국세청] 주택 임대소득 과세여부 (a~z)

1. 주택임대소득 세금

 

  가. 주택 임대소득

 

     ■ 주택과 관련된 세법이나 관련 규정이 수시로 바뀌고 있어서 많은 분들이 헷갈려하시거나 잘못 아셔서 손해를 보는 경우가 종 발생하고 있는 게 현실입니다. 

 

     ■ 주택 임대소득 비과세 → 과세로 세법 개정

 

     ■ 오늘은 주택 전세나 월세 소득에 대한 가장 최근 적용되는 세금에 대한 내용에 대해서 말씀드리겠습니다.

 

 

  나. 주택 임대소득 과세 대상

 

주택수	월세(임대료)	간주임대료 (보증금, 전세금)
1주택 보유	비과세 ☞ 단, 고가주택 과세	비과세
2주택 보유	과세
3주택 보유	과세	과세

※ 고가 주택: 주택 공시가격 9억 원 (2023년부터 12억 원으로 기준 상향) 초과 주택

☞ 단, 23년 종합소득세 신고분은 22년 과세기준이므로 공시지가 9억 초과 주택 적용됨을 유의

 

※ 소형주택 (전용면적 40㎡이하 & 주택 공시지가 2억 원 이하) 은 간주임대료 과세대상에서 제외

 

★ 주택 2 가구까지는 전세인 경우에는 비과세

 

 

  다. 다가구 주택 과세여부

   ☞ 다세대 주택에서 월세를 받고 있다면 무조건 소득세 신고대상임

 

     ■ 다가구 주택은 단독주택의 한 종류이고 세대수가 몇 세대이든 한 채로 간주하므로 1채 같은 경우에는 고가주택의 적용을 받으므로 고가주택 공시가격에 의해서 결정됨

 

 

[ 다가구 주택 1채 보유 시 주택임대소득 과세 대상 여부 ]

 

구분	주택공시가격 9억원 이하	주택공시가격 9억원 초
과세대상 유무 (2022년 귀속분 기준)	임대수입 여부에 관계없이 비과세	임대수입 여부부에 관계없이 과세

※ 2023년 귀속분부터 1 주택 고가주택 과세기준 상향: 9억 원 → 12억 원   ☞ 2024년 신고분부터 적용

 

 

  라. 과세대상 주택수 계산 기준

 

     ■ 주택수 계산

 

        ▷ 주택수는 임대주택의 수가 아닌 주택소유 기준으로 판단

 

        ▷ 본인과 배우자의 주택수는 합산

 

        ▷ 동일세대에 해당한다 할지라도 직계존비속의 주택은 미합산

 

 

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[※ 참고: 사례로 보는 주택수 산정 기준]

 

구분	월세를 준경우	전세를 준경우
▶ Case ◀ 주택 1: 아내 명의, 실거주 주택 2: 남편명의, 임대 주택 3: 부모집에 사는 자녀 명의
과세대상 주택수 산정	2주택	2주택
과세대상 여부	과세대상	비 과세대상

※ 주택수 : 주택수 산정은 소유주택 기준이므로 실거주하는 아내명의 주택 1개 + 임대 주고 있는 남편명의 주택 1개

 

 

2. 주택 보유에 따른 세금 부과 내역

 

  가. 과세 세목별 주택수 산정 방법

 

구분	양도소득세	종합소득세	종합부동산세
과세 여부	비과세	주택임대소득 과세 대상	세율 적용
주택수 계산	세대 합산 ☞ 중과세 여부 판단기준	배우자 합산 ☞ 자녀 미포함	본인 합산 ☞ 인별 합산 과세제도

 

 

  나. 사업자 등록 vs. 임대사업자 등록

 

구분	사업자 등록	임대사업자 등록
등록관청	세무서	지방자치단체
적용 법령	소득세법 적용	민간임대주택법 적용
등록대상자	주택임대소득 과세 대상자	주택임대 사업자
의무 or 선택	의무 사항	선택 사항
준수사항	사업장 현황신고 종합소득세 신고	민간임대주택법상 준수사항 준수 필요

☞ 지방자치단체에 주택임대 사업자를 등록하는 이유는 세제혜택 때문임.

 

 

  다. 전월세 신고제(`21.6월 도입)

 

     ■ 전월세 신고대상: 전세 6천만 원 이상, 월세는 3십만 원 초과 일 경우

      ☞ 주택, 주거용 오피스텔, 고시원 등 포함

 

      ☞ 전월세 신고 누락, 오류 신고등에 대해서 2023년 6월부터 과태료 부과 예정

 

 

★ 전월세 신고제는 임대인이나 임차인 모두 신고 가능한 제도입니다. 전월세 신고제를 하지 않았다가 나중에 세금을 추가 추징당할 수 도 있다는 점 유의하시기 바랍니다.

 

 

많은 도움이 되었기를 바랍니다.

 

감사합니다.