[국세청] 주택 임대소득 분리과세 or 종합과세 여부 및 간주임대료 계산

1. 주택 임대소득 세금

 

  가. 주택임대소득 과세여부

 

     ■ 세법이 개정되어 주택임대소득도 과세대상이 되었습니다. 기본적으로 주택 보유 수 기준으로 월세는 2 주택, 전세는 3 주택 이상이면(보증금 간주임대료 산정) 소득세 신고대상이 된다고 보시면 됩니다.

 

 

  나. 주택임대소득 분리과세 vs. 종합과세 대상 여부

 

[※ 분리과세 vs. 종합과세 비교]

 

구분	신고방법	세율
분리과세	다른소득 (금융소득, 사업소득, 근로소득 등) 합산하지 않고 주택임대소득만을 가지고 세금을 계산하는 방식	14% (단일 세율)
종합과세	주택임대소득과 다른 소득 (금융소득, 사업소득, 근로소득 등) 을 합산하여 세금을 계산하는 방식	6% ~ 45% (8단계 누진세율)

※ 지방세 별도

 

 

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★ 그러면, 주택임대소득 금액에 따른 종합소득세 신고방법은 무엇이 있을까요? 임대소득 2천만 원에 따라서 구분되는데요. 2천만 원 이하이면 분리과세 신고나 종합소득세 신고 등 선택할 수 있고요. 임대소득 2천만 원 이상이면 종합과세신고를 하셔야 합니다.

 

 

[※ 주택임대수입에 따른 종합소득세 신고방법]

 

주택임대수입금액	2,000만원 이하	2,000만원 초과
소득세 신고방법	분리과세 or 종합과세	종합과세

 

 

2. 주택임대소득 계산 방법

 

  가. 주택임대소득 계산

 

     ■ 주택임대수입 금액 = 임대료(월 임대료 × 임대개월 수) + 간주임대료 (보증금ㆍ전세금) + 관리비

 

     ☞ 전기료, 수도료등을 그대로 받아서 대납하는 시스템이면 관리비에 포함되지 않으나 일반적으로 주택임대 시 관리비는 주택임대수입금액에 포함되는 것이 타당한 것으로 국세청은 보고 있습니다.

 

 

★ 여기서 간주임대료 계산식을 알아보도록 하겠습니다.

 

 

♣ 간주임대료 계산 ♣

 

(보증금 - 3억 원)의 적수 × 60% × (1/365) × 정기예금 이자율(`23.5월 귀속 기준 1.2%)

 

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[※ 간주임대료 계산 사례, 단독명의 가정]

 

 

① 정갑동 명의, A주택, 보증금 5억, `21.1.1 ~ `22.12.31

 

② 정갑동 명의, B주택, 보증금 4억, `21.7.1 ~`22.12.31

 

③ 정갑동 명의, C주택, 보증금 3억, `21.1.1 ~ `22.12.31

 

이라고 가정할 때 간주임대료를 계산해 보면

 

① A주택 = (5억 - 3억) × 60% × 1.2% = 1,440,000원

☞ 임대주택 보증금이 가장 크므로 여기서 3억 공제

 

+

 

② B주택 =  (5억 - 0억) × 60% × (183/365) × 1.2% = 1,443,945원

 

+

 

③ C주택 =  (5억 - 0억) × 60% × 1.2% = 2,160,000원

 

● 총합계 간주임대료 수입 금액 = 5,043,945원 ● 

 

 

★ 일반적으로 월세수입보다 전세를 주는 편이 간주임대료로 계산하면 주택임대수입금액이 적어서 세금측면에서 유리함을 알 수가 있습니다.

 

 

  나. 부부공동명의 주택임대수입금액 계산

 

 

   ★ 주택임대수입금액에서 종합소득세는 부부라 할지라도 개인별로 합산하여 계산합니다. ★ 

 

사례로 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

[※ 부부 공동명의 간주임대료 계산방법]

 

① A주택, 남편명의, 임대료 10,000,000원

 

② B주택, 부부공동명의, 26,000,000원

이라고 가정할 때

 

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① 남편 주택임대수입금액 = 1천만 원 + (2,600만 원 × 50%) = 2,300만 원 → 종합과세 소득신고 대상

 

② 부인 주택임대수입금액 = 2,600만 원 × 50% = 1,300만 원 → 분리과세 or 종합과세 소득신고 대상

 

 

 ★ 따라서, 주택임대수입금액이 2천만 원 이하이면 분리과세나 종합과세 소득신고 중 선택할 수가 있는데요. 분리과세율 14% 이고, 종합소득세율 소득별 누진세율로 6% ~ 45%(8구간) 이므로 다른 소득 유무에 따라서 현명하게 판단하시면 될 것 같습니다. 

 

 ★ 다만, 여기서 주택임대수입금액을 산정하는 기준의 보유주택수 산정에는 소형주택. 즉 40㎡ 이하이고 공시지가 2억 이하일 경우에는 주택 수에 포함되지 않음을 기억하시기 바랍니다.

 

★ 또한 월세의 경우에는 전세와 달리 주택임대수입금액 소형주택여부와 관계없이 보유 주택수에 해당되면 소득 신고대상이 됨 또한 기억하시기 바랍니다.

 

 

많은 도움이 되었기를 바랍니다. 

 

감사합니다.