부동산증여 취득세 과세표준 기준 변경이 미치는 영향(시가표준액 → 시가인정액)

올해 부동산에 대한 관련 규제나 세금에 대한 부분이 변경되었거나 예정인데요. 너무나 많은 것들이 또 과거와 다르게 변했기 때문에 관련 전문가들도 헷갈리는 부분이 많은 것 같습니다.

 

주택을 증여로 취득했을 때 세금의 부과기준이 있는데요. 22년까지는 과세표준 기준을 공시지가 기준으로 했었는데요. 그 기준이 2023년도는 바뀐다는 내용과 바뀌는 결과로 인한 영향이 무엇인지에 대해서 말씀드리도록 하겠습니다.

 

 

1. 부동산 증여 과세표준 기준 변경내역

 

  가. 2023년 부동산 증여 과세표준과 취득세

 

구분	2022년 증여		2023년 이후 증여
과세표준 기준	시가표준액 (주택 공시가격)	▶	시가인정액
	○ 공동주택공시가격 ○ 개별주택공시가격		● 해당 부동산: 매매가액, 감정가액 등 ● 유사부동산: 매매사례가액
취득세율	기본 세율 (3.5%) or 중과세율 (12%)

※ 주택 공시가격이 1억 원 이하이거나 시가인정액을 알 수 없는 경우 시기표준액 적용

※ 유사 부동산: 본인의 매매가액이 있으면 인정. 없으면 유사부동산의 매매사례를 시가로 인정한다는 의미.

 

 

★ 결과적으로 세율은 변동이 없으나 세금을 부과하는 기준인 시가표준액(대개 시세의 70%)이 시가 인정액으로 과세표준기준이 변경되므로 세금자체가 오를 수도 있다는 의미입니다.

 

 

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예를 들어 계산해 보면,

 

구분	22년 증여		23년 증여
[ 정갑동씨의 부동산 증여시] ● 시가인정액: 7.5억 / 주택 공시가격: 5.4억 이라고 가정할 때
적용기준	시가표준액		시가인정액
과세표준	5.4억		7.5억
취득세율	3.5% (기본세율)	12% (중과세율)	3.5% (기본세율)	12% (중과세율)
납부 취득세	18.9백만원	64.8백만원	26.3백만원	90백만원

※ 정부는 위 취득세율에 대해서 인하를 하겠다고 발표는 하였으나 현재기준 미적용.

 

 

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★ 주택증여에 따른 취득세 납부와 관련하여 시가인정액으로 과세를 할 경우 많은 혼선과 반발이 예상이 됩니다. 그러면, 시가 기준을 어느 시점으로 하느냐가 관건입니다.

 

 

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  나. 시가기준 인정기간

 

구분	내용
▶ 해당 부동산에 대한 매매가액등이 있을 때의 시가인정액 인정기간	전 6개월 ←취득일 → 후 3개월
▶ 유사부동산 매매사례액이 있을 경우 시가인정액 인정기간	전 6개월 ← 취득일 → 취득세 신고일

※ 취득일 기준: 증여문서상 기재일자

※ 증여로 인한 취득세 신고일: 증여문서 기재일자 달의 말일 ~ 3개월 시점의 말일까지

☞ 2월 8일 날 증여문서상 기재를 했다면 5월 말까지 신고기간

 

 

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이렇듯, 증여받는 부동산의 매매가액이라든지 유사부동산의 매매가액을 기준으로 하든지 간에 최소 6개월부터 최대 9개월까지의 기간 동안의 여러 가지 매매사례액이 발생할 수가 있습니다. 이에 따라서 시가인정액을 삼는 순위가 문제가 될 수 있는데요. 한번 알아볼까요?

 

 

 

  다. 시가인정액 우선순위 적용

 

① 해당부동산에 대한 매매가액이 유사부동산에 대한 매매가액보다 우선 적용

② 해당부동산에 대한 매매가액, 감정가액, 경매가액, 공매가액은 동일순위 적용

③ 시가인정액 인정기간 동안 시가인정액으로 볼수 있는 case가 둘 이상일 경우에 취득일을 전후하여 취득일과 가장 가까운 case를 적용

④가장 가까운 날의 시가인정액이 둘 이상일 경우에 평균액을 적용

※ 감정가액은 감정기관 2군데 이상 받아야 하나, 부동산 공시가격이 10억 이하이면 1군데에서 받아도 됨.

※ 만약 감정가액이 부동산 공시가격보다 낮을 경우에는 지자체에서 별도 감정 후 적용.

 

 

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부동산 증여에 대한 취득세도 절세를 하기 위하여, 특수관계인과의 거래나 고의성이 있는 시가와 거래가액의 차액이 3억 이상이거나 시가의 5% 이상에 상당하는 금액 이상으로 부당하게 세금신고를 할 경우에는 과세관청에서는 부인을 하고 시가로 과세를 하는 규정을 새롭게 적용합니다.  즉, 부당행위계산 부인이라는 규정을 도입한다는 의미입니다.

 

 

부동산 취득세는 세무서가 아닌 관할구청등 지자체에 신고하는데요. 여러모로 혼란이 있을 것으로 여겨집니다. 부동산 경기가 하락되어서 지자체의 주요 세금 재원인 취득세 세원 수입이 줄어서 이런 제도를 도입하는지도 모르겠습니다.

 

 

많은 도움이 되었기를 바랍니다.

 

감사합니다.