[국토교통부] 빈집, 위반 건축물, 가설건축물 해체 공사 규정(feat, 국토부 자료)

1. 빈집, 위반건축물, 가설건축물 해체 규정

 

    가. 건축물 해체 사례집

 

       ■ 2024.12.19일 국토교통부와 국토 안전관리원에서 발표한 빈집, 위반 건축물, 가설 건축물 등에 대한 해체 지침서를 근거로 작성한 내용입니다

 

       ■ 건축물 해체에 따른 주요 Q&A로 작성해 보겠습니다. 도움이 되길 바랍니다

 

    나. 건축물 해체 관련 국토부 지침 Q&A

 

       Q: 사용 승인 전 건축물이 건축물 관리법에 따른 해체 허가 또는 신고 대상인지 여부?

 

       A: 구조ㆍ형태상 건축법에 따른 건축물일지라도 건축물 관리법 제정취지 및 목적ㆍ내용 등을 종합 검토 시 사용승인 전 건축물은 동 법에 따른 해체 허가 또는 해체 허가 신고대상으로 볼 수 없습니다

 

          ● 다만, 사용 승인 전 건축물로서 실제적으로 사용한 적이 없는 건축물의 해체일 경우에는 건축물 관리법 제30조에 따른 해체의 허가(신고) 대상이 아니나, 사용승인 전 건축물이더라도 실제적으로 사용한 적이 있는 건축물 경우에는 동법에 따라 해체의 허가(신고) 대상 건축물입니다

 

제30조(건축물 해체의 허가)  ① 관리자가 건축물을 해체하려는 경우에는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장(이하 이 장에서 “허가권자”라 한다)의 허가를 받아야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 신고를 하면 허가를 받은 것으로 본다. <개정 2020. 4. 7.>   1. 「건축법」 제2조제1항제7호에 따른 주요구조부의 해체를 수반하지 아니하고 건축물의 일부를 해체하는 경우   2. 다음 각 목에 모두 해당하는 건축물의 전체를 해체하는 경우     가. 연면적 500제곱미터 미만의 건축물     나. 건축물의 높이가 12미터 미만인 건축물     다. 지상층과 지하층을 포함하여 3개 층 이하인 건축물   3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 건축물을 해체하는 경우   ② 제1항 각 호 외의 부분 단서에도 불구하고 관리자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 해당 건축물을 해체하려는 경우에는 허가권자의 허가를 받아야 한다. <개정 2022. 2. 3.>   1. 해당 건축물 주변의 일정 반경 내에 버스 정류장, 도시철도 역사 출입구, 횡단보도 등 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 시설이 있는 경우   2. 해당 건축물의 외벽으로부터 건축물의 높이에 해당하는 범위 내에 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 폭 이상의 도로가 있는 경우   3. 그 밖에 건축물의 안전한 해체를 위하여 건축물의 배치, 유동인구 등 해당 건축물의 주변 여건을 고려하여 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 경우   ③ 제1항 또는 제2항에 따라 허가를 받으려는 자 또는 신고를 하려는 자는 건축물 해체 허가신청서 또는 신고서에 제4항에 따라 작성되거나 제5항에 따라 검토된 해체계획서를 첨부하여 허가권자에게 제출하여야 한다. <개정 2022. 2. 3.>   ④ 제1항 각 호 외의 부분 본문 또는 제2항에 따라 허가를 받으려는 자가 허가권자에게 제출하는 해체계획서는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자가 이 법과 이 법에 따른 명령이나 처분, 그 밖의 관계 법령을 준수하여 작성하고 서명날인하여야 한다. <신설 2022. 2. 3.>   1. 「건축사법」 제23조제1항에 따른 건축사사무소개설신고를 한 자   2. 「기술사법」 제6조에 따라 기술사사무소를 개설등록한 자로서 건축구조 등 대통령령으로 정하는 직무범위를 등록한 자   ⑤ 제1항 각 호 외의 부분 단서에 따라 신고를 하려는 자가 허가권자에게 제출하는 해체계획서는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자가 이 법과 이 법에 따른 명령이나 처분, 그 밖의 관계 법령을 준수하여 검토하고 서명날인하여야 한다. <신설 2022. 2. 3.>   1. 「건축사법」 제23조제1항에 따른 건축사사무소개설신고를 한 자   2. 「기술사법」 제6조에 따라 기술사사무소를 개설등록한 자로서 건축구조 등 대통령령으로 정하는 직무범위를 등록한 자   ⑥ 허가권자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 「건축법」 제4조제1항에 따라 자신이 설치하는 건축위원회의 심의를 거쳐 해당 건축물의 해체 허가 또는 신고수리 여부를 결정하여야 한다. <신설 2022. 2. 3.>   1. 제1항 각 호 외의 부분 본문 또는 제2항에 따른 건축물의 해체를 허가하려는 경우   2. 제1항 각 호 외의 부분 단서에 따라 건축물의 해체를 신고받은 경우로서 허가권자가 건축물 해체의 안전한 관리를 위하여 전문적인 검토가 필요하다고 판단하는 경우   ⑦ 제6항에 따른 심의 결과 또는 허가권자의 판단으로 해체계획서 등의 보완이 필요하다고 인정되는 경우에는 허가권자가 관리자에게 기한을 정하여 보완을 요구하여야 하며, 관리자는 정당한 사유가 없으면 이에 따라야 한다. <신설 2022. 2. 3.>   ⑧ 허가권자는 대통령령으로 정하는 건축물의 해체계획서에 대한 검토를 국토안전관리원에 의뢰하여야 한다. <개정 2020. 6. 9., 2022. 2. 3.>   ⑨ 제3항부터 제5항까지의 규정에 따른 해체계획서의 작성ㆍ검토 방법, 내용 및 그 밖에 건축물 해체의 허가절차 등에 관하여는 국토교통부령으로 정한다. <개정 2022. 2. 3.>

 

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       Q: 임시 사용 중인 건축물의 경우 해체허가 및 신고 대상인지 아닌지 여부?

 

       A: 구조 형태상 건축법에 따른 건축물 이더라도 건축물 관리법 제정취지 및 목적을 고려할 때 사용 승인 전 건축물은 동 법에 따른 해체 허가 또는 해체 허가 신고대상으로 볼 수 없습니다

 

          ● 임시 사용승인은 건축법 시행령 제17조 2항에 따라 건축주가 같은 법 제22조 2항에 따른 사용승인서를 받기 전에 공사가 완료된 부분에 대한 임시 사용승인을 허가권자에게 받은 사항일 때입니다

 

          ● 다만, 임시사용 승인 후 건축법 제2조 1항 16조 2에 따른 건축물의 유지관리등 실제적으로 사용한 적이 있는 경우에는 건축물 관리법 제30조에 따른 해체 허가(신고) 대상입니다

 

       Q: 건설공사 중 시공사의 문제로 인하여 시공이 중단된 채 장기간 방치된 건축물을 대상으로 해체 공사를 수행하려는 경우 장기간 방치된 건축물에 대한 해체 허가 또는 신고대상 인지 여부?

 

       A: 공사 중단 건축물의 경우 사용승인 전 건축물로써 건축물 관리법 제30조에 따른 해체의 허가 및 신고대상이 아닙니다. 공사중단 건축물은 건축물 관리법이 아닌 방치건물 정비법 및 건축법에 따라 해체할 필요성이 있습니다

 

       Q: 빈집을 해체할 경우 건축물관리법에 따른 해체허가 또는 신고대상인지?

 

       A: 건축물 관리법 제30조에 따른 해체허가 또는 신고대상입니다

 

          ● 다만, 특별자치시장 또는 특별자치 도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 사용여부를 확인한 날로부터 1년 이상 아무도 사용하지 아니하는 건축물(농어촌 정비법 제2조 12호에 따른 빈집 및 빈집 및 소규모 주택에 관한 특례법 제2조 1항 1호에 따른 빈집은 제외하며, 동 법 제42조에 따라 해당 건축물의 소유자에게 해체 등 필요한 조치를 명할 수 있습니다

 

농어촌 정비법 제2조 12호  12. “빈집”이란 시장(특별자치시의 경우에는 특별자치시장을 말하고, 특별자치도의 경우에는 특별자치도지사를 말한다. 이하 같다)ㆍ군수ㆍ구청장(광역시 자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 거주 또는 사용 여부를 확인한 날부터 1년 이상 아무도 거주하지 아니하거나 사용하지 아니하는 농어촌 주택이나 건축물을 말한다.   12의2. “빈집우선정비구역”이란 빈집이 증가하고 있거나 빈집 비율이 높은 지역을 관리하기 위하여 제64조의7에 따라 지정된 구역을 말한다.

 

빈집 및 빈집 및 소규모 주택에 관한 특례법 제2조1항 1호 제2조(정의)  ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. <개정 2019. 4. 23., 2021. 7. 20., 2021. 10. 19.> 1. “빈집”이란 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 자치구의 구청장(이하 “시장ㆍ군수등”이라 한다)이 거주 또는 사용 여부를 확인한 날부터 1년 이상 아무도 거주 또는 사용하지 아니하는 주택을 말한다. 다만, 미분양주택 등 대통령령으로 정하는 주택은 제외한다.

 

건축물관리법 제42조 제42조(빈 건축물 정비) 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 사용 여부를 확인한 날부터 1년 이상 아무도 사용하지 아니하는 건축물(「농어촌정비법」 제2조제12호에 따른 빈집 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제2조제1항제1호에 따른 빈집은 제외하며, 이하 “빈 건축물”이라 한다)이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 건축위원회의 심의를 거쳐 해당 건축물의 소유자에게 해체 등 필요한 조치를 명할 수 있다. 이 경우 해당 건축물의 소유자는 특별한 사유가 없으면 60일 이내에 조치를 이행하여야 한다.      1. 공익상 유해하거나 도시미관 또는 주거환경에 현저한 장애가 된다고 인정하는 경우   2. 주거환경이나 도시환경 개선을 위하여 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제4호 및 제5호에 따른 정비기반시설 및 공동이용시설의 확충에 필요한 경우

 

       Q: 위반건축물, 가설건축물 또는 건축법 이전 건축물대장이 없는 건축물도 건축물 관리법에 따른 해체허가 및 신고 대상인지 아닌지 여부?

 

       A: 건축물 관리법 제30조 1항에 따라 건축물을 해체하려는 관리자의 경우에는 허가권자의 허가를 받아야 하며 동법에서 정의하고 있는 건축물이란 건축법 제2조 1항 1호에 따른 건축물을 의미하므로 위반건축물, 가설건축물 등도 해체허가 또는 신고대상입니다.

 

도움이 되었기를 바랍니다

 

감사합니다