[국토부] 2023년 5월부터 바뀌는 전세사기 방지 대책 전세보증보험 가입 강화

1. 전세보증금 반환보증보험 → 전세가율 기준 강화

 

  가. 전세보증보험 가입기준 강화

 

    - 보증보헙 가입 전세가율 기준 강화(`23. 5월)

 

구분	변경 전	▶	변경 후
보증대상 전세가율 보증한도율 조정	100%		90%

 

    ■ 기존에는 주택도시보증공사 (HUG)의 전세보증금 반환보증은 매매가의 100%까지 보증보험 가입을 허용하여 악성 임대인의 무자본 갭투자, 공인중개사 등의 깡통 전세 계약 유도에 악용된 점이 있었음.

 

    ■ 이에 정부는 전세금 반환보증 개선등을 통해 무자본 갭투자를 근절시키겠다는 것임.

 

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[ ※ 사례로 보는 개선대책 예시]

 

○ 매매가 2억5천만원 주택 ○ 전세가 2억  5천만원인 경우에도	▶	○ 매매가 2억5천만원 주택 ○ 전세가 2억 2천5백만원 이하인 경우에만
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전세보증가입이 가능해서 무자본 갭투자로 활용되어 전세사기의 사례가 된 경우가 발생		전세보증보험 가입이 가능 ☞ 최소 10%라도 자지자본이 있어야 가능해짐

 

 

  나. 신축빌라등에 대한 공정한 가격 산정체계 마련

 

   

    ■ 문제점 : 신축빌라등 가격산정 어려움 존재 → 따라서 시세를 확인하기 어려운 점 있었음 → HUG 보증보험에 가입할 때 가격을 부풀리는 방법 등으로 깡통전세를 유도하는 사례가 다수 발생하였음.

 

    ■ 개선대책 : 주택의 적정시세가 반영될 수 있도록 믿을만한 감정평가사를 추천받아 가격 산정 → 공시가 적용을 기존 150%에서 140% 낮추는 등 주택가격산정체계 개선

☞ 즉, 기존에는 가격산정이 어려운 빌라 등은 공시가격 150%를 집값으로 판단하였음

 

 

[ ※ 위의 조치로 전세보증보험 가입기준 강화]

 

▶ 빌라등 전세보증보험 가입기준 강화 ◀ 주택가격 140% X 전세가율 90% = 공시가격의 126%

 

 

★ 이러한 조치들로 인해서 낮아진 전세가로 인하여 전세보증보험 가입이 안되게 되는 효과를 불러와 무자본 갭투자등이 더욱 어려워지게 되는 효과가 발생하게 되는 것입니다.

 

따라서, 제도가 변경되는 5월부터 전세를 들어가는 것이 전세사기를 가능성을 낮출 수가 있는 것입니다.

 

 

★ 다만, 전 세계액 갱신의 경우에는 기존 전세가율 100%를 유지해 주고 2024년 1월부터 적용하는 유예경과 기준을 두겠다는 방침입니다.

 

 

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2. 전입신고 → 대항력 발생 전 임대인 주택담보대출 원천적 차단 조치

 

  가, 현행 전세 전입신고 → 대항력 발생 시차 문제점 

 

     □ 임차인은 이사 후 전입신고 익일날 대항력 효력 발생 vs. 임대인의 담보대출은 당일날 가능함으로 인한 시차상의 전세 사기 당할 가능성이 농후하다는 문제점 상존

 

 

[전세사기 방지, 5대은행과 한국부동산원 정보교환]

 

[ 대항력 발생 시차 차이 발생 예시]

 

● 확정일자 부여		임차인 이사 + 전입신고(13:00) → 대항력 요건 완성 →  익일효력 발생	임차인 대항력 효력 발생(00:00)
3.23일	← 1~3개월 →	6.23일	6.24일
▲ 계약일 예시		▲ 임대인 담보대출(16:00) → 등기 → 당일효력 발생

 

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★ 국토부는 이러한 시차상의 상이로 인한 전세보증금 사기 가능성을 막기 위해 국내 5대 은행과 한국부동산원의 정보교류 협약을 통해서 임대인의 담보대출 정보를 공유함으로써 전세사기를 예방코저 하는 취지입니다.

 

 

  나. 시행일자: 2023년 7월부터