[건강보험공단] 부동산 부부 공동명의 취득 유불리분석 및 건강보험료 와의 상관관계 분석

1. 부동산 부부 공동명의 취득 시 주의할 점

 

   가. 부동산 취득 시 부부 공동명의 유리한 점

 

      ■ 세금적으로 유리한 부분 + 부동산 재산을 지키기에 단독명의보다 상대적으로 유리 

 

      ☞ 공동명의 시 처분 어려움 등

 

 

      ■ 증여세 비과세

 

         ● 부부간 증여 10년간 6억 비과세: 배우자가 특별한 소득이 없더라도 자금출처조사 없는 클린 한 6억까지의 기초자금 마련 가능 → 적법하게 타용도 사용 가능

 

         ☞ 증여 신고 조건하에서 자금출처가 없다는 말입니다.

 

         ● 예를 들어 12억짜리 아파트 단독명의를 본인 50% : 배우자 50%로 부부 공동명의를 전환 시 6억까지 부부간 증여가 비과세 된다는 의미입니다.

 

         ● 또한, 최초 부동산 취득 단계에서 공동명의로 하더라도 본인의 자금만으로 공동명의를 하였더라도 배우자에게 증여로 간주되어 6억까지는 비과세 됩니다.

 

 

      ■ 양도소득세 절감

 

         ● 공동명의 부동산 매각 시 양도소득세를 개인별 과세로 각각 과세표준을 계산하여 양도소득세 부과

 

         ☞ 양도소득세 개요: 부동산과 같은 자산을 양도할 때 발생하는 소득에 부과되는 세금 → 양도소득세율은 자산의 종류와 보유 기간에 따라 달라집니다.

 

[※참고: 양도소득세율, 과세표준]

 

과세표준	세율	누진공제
1400만 원 이하	6%
5000만 원 이하	15%	126만 원
8800만 원 이하	24%	576 만 원
1.5억 원 이하	35%	1,544 만 원
3억 원 이하	38%	1,994 만 원
5억 원 이하	40%	2,594 만 원
10억 원 이하	42%	3,594 만 원
10억 원 초과	45%	6,594 만 원

 

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          ★ 만일, 단독명의 시 양도차익 1억 발생과 vs. 부부 공동명의 시 양도차익 1억 발생 시 양도소득세를 계산해 본다면 어떨까요?

 

남편 단독명의 시 양도차익 1억 발생	부부 공동명의 시 양도차익 1억 발생
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○ 단독명의 양도소득세: (1억 × 35%)-1,544만 원) = 2,000만 원	○ 공동 명의 양도소득세 - (남편 5천만원 × 24%)-576만 원 = 624만원 -  (아내 5천만원 × 24%)-576만 원 = 624만원 = 1.248만 원

 

       

      ■ 종합부동산세 절감

 

         ● 기준시가 9억 이상 시 과세 (1 가구 1 주택자는 12억까지 비과세) → 이러한 것을 부부 공동명의로 바꿀 경우 18억까지 비과세 적용됨

 

[※참고: 주택종부세율(개인)]

 

주택 종부세율	2주택 이하	3주택 이상
과세표준	(세율)	(세율)
3억 원 이하	0.5%
6억 원 이하	0.7%
12억 원 이하	1.0%
25억 원 이하	1.3%	2.0%
50억 원 이하	1.5%	3.0%

 

 

★ 예를 들어 종부세 과세표준이 12억이라고 한다면, 단독명의 시에는 1%의 종부세율을 적용받지만 부부 공동명의로 할 경우에는 과세표준금액이 각각 6억 원으로 다운되어 각각 종부세율 0.7%를 적용받게 되어 종부세 절감효과가 발생하게 되는 것입니다.

 

※ 다만, 취득세와 재산세 같은 경우에는 물건별로 과세하기 때문에 공동명의나 단독명의든 차이가 거의 없다고 할 수 있습니다.

 

마찬가지로 상속 및 증여세 또한 공동명의 시 증여 및 상속에 따라 배우자 기본공제액이 존재하기에 절감효과가 있다고 할 수 있겠습니다.

 

☞ 참고사항: 상속 및 증여세의 재산 가치평가 기준: 아파트등 집합건물은 1순위: 해당 부동산의 매매사례 가액 → 2순위: 유사매매사례 가액을 시가로 인정해서 세금 부과의 기준으로 이용하지만, 토지/단독주택, 상가 등은 시세가 명확하지 않기 때문에 보충적 평가방법을 사용함.

 

보충적 평가 방법이란 개별공시지가 or 개별, 공동주택 공시가격 or 국세청 기준고시가액을 이용하여 가치평가 기준으로 삼기도 한다는 것입니다.

 

 

2. 부동산 공동명의 취득 시 주의사항 = 건강보험

 

   가. 건강보험 피부양자 자격 박탈 기준

 

      ■ 재산기준, 의료보험 피부양자 자격 탈락 요건

 

         ● 재산세 과세표준 9억 원 초과 시

 

         ● 재산세 과세표준 5.4억~9억 원 미만 & 연소득 1천만 원 이상

 

         ● 재산세 과세표준 5.4억 이하 & 연소득 2천만 원 이상

 

         ☞ 피부양자 자격 재산세 과표산정 기준: 공시가격 × 70%선  × 60%(공정시장가액비율)  

 

      ■ 소득기준, 의료보험 피부양자 자격 탈락 요건

 

         ● 연소득 2천만 원 초과 시

 

         ● 사업소득 발생 시

 

         ● 임대소득 발생 후 납부 시 피보험자 자격 탈락

 

         ☞ 필요경비(50%~60%) 공제 후 소득 기준

 

         ☞ 임대소득 발생 시 건강보험 피부양자 자격 탈락 임대소득 상한 선: 주택임대 사업자 등록할 경우에는 월 83만 원 이상(연 1천만 원) / 주택임대 사업자 미등록 시 할 경우에는 월 33만 원(년 4백만 원)

 

★ KEY Point: 만일 부부 중 한 사람이라도 소득으로 건강보험 피부양자 자격이 탈락될 경우에는 배우자 모두가 피부양자 자격이 박탈되는 반면에 부부 중 재산기준 피부양자 자격 탈락 기준으로 한 사람이 탈락 시 해당되시는 분만 피부양자 자격이 탈락되는 차이가 있음을 유의하시기 바랍니다.

 

건강보험 한 가지만 살펴본다면 재산이 있는 경우 재산을 부부 중 한 사람에게 명의를 하는 게 유리하지만 위에서 말씀드렸듯이 재산세, 양도소득세, 증여(상속)와 연관되어 있으므로 신중한 검토가 필요한 부분입니다.

 

 

도움이 되었기를 바랍니다.

 

감사합니다.